L'esecuzione di lavori di risanamento o restauro all'interno di un edificio condominiale può talvolta presentare criticità, omissioni o errori posti in essere nell'espletamento dell'incarico di direzione o esecuzione. In questi scenari, si pone una questione giuridica rilevante: se l'amministratore non intraprende azioni legali contro il direttore dei lavori o l'appaltatore per i danni arrecati, il singolo condomino può agire in totale autonomia?
La giurisprudenza fornisce una prospettiva rigorosa e strutturata, recentemente ribadita e approfondita dalla Corte Suprema di Cassazione, Terza Sezione Civile , con l'ordinanza pubblicata il 10 febbraio 2026.
Il principio della legittimazione sostitutiva
La fattispecie esaminata dai giudici di legittimità riguardava una società immobiliare, proprietaria di unità all'interno di uno stabile, che aveva citato in giudizio il direttore dei lavori per la negligente esecuzione dei compiti di vigilanza e sorveglianza. Mentre nei primi gradi di giudizio era stata negata alla società, in quanto singolo condomino, la titolarità attiva del rapporto controverso , la pronuncia della Suprema Corte ha cassato tale impostazione.
L'ordinamento qualifica il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti. Da questo assunto derivano precise conseguenze:
Anche quando l'amministratore è legittimato ad agire, tale iniziativa non priva i condomini del potere di intervenire personalmente a difesa dei diritti comuni.
Si configura una legittimazione sostitutiva, scaturente dal fatto che ogni singolo condomino difende i propri diritti difendendo contemporaneamente quelli degli altri, attraverso una forma di rappresentanza reciproca.
Il condomino conserva il potere di agire in difesa dei suoi diritti di comproprietario pro quota sulle parti comuni.
Il contrasto all'inerzia gestionale
La Corte ha precisato che l'azione individuale si fonda sulla possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio. Questo potere ha carattere autonomo e mira a evitare il pregiudizio che possa derivare alla cosa comune in presenza di una paralisi gestionale.
Quando la controversia incide sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può in alcun modo negarsi la legittimazione alternativa individuale. La giurisprudenza di legittimità ritiene infatti che non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale. L'inadempimento del professionista incaricato, pur derivando da un contratto formalmente stipulato dal condominio, non preclude quindi l'azione diretta del comproprietario volta a tutelare l'integrità del fabbricato.
Questa analisi dimostra la complessità della materia. Una consulenza professionale è fondamentale per analizzare il caso specifico.
