Una recente sentenza della Corte Suprema di Cassazione, la n. 25227/2025 depositata il 15 settembre, getta nuova luce su una delle questioni più dibattute e fonte di liti in ambito condominiale: il diritto di parcheggio sulle aree comuni. La Seconda Sezione Civile, con una pronuncia destinata a fare giurisprudenza, ha rigettato il ricorso di una condomina che rivendicava il diritto esclusivo di parcheggio in un'area comune, basandosi su titoli di acquisto e precedenti delibere assembleari.
Il fatto: una lunga battaglia legale per un posto auto
La vicenda trae origine da una delibera del 2007 di un condominio romano in Via Nicolò Paganini 24, con la quale si regolamentava l'uso di un'area di distacco, consentendo il mero transito ai proprietari dei garage ma vietando il parcheggio a tutti i condomini. Una coppia di condomini impugnava tale delibera, sostenendo di aver acquisito il diritto di parcheggio con il proprio atto di acquisto del 2000, diritto che, a loro dire, era menzionato sia in un precedente atto del 1983 sia in una scrittura privata del 1995, recepita da una successiva delibera condominiale.
Sia il Tribunale che la Corte d'Appello di Roma avevano dato torto ai condomini, sottolineando come i titoli di proprietà non conferissero un diritto di parcheggio e che l'area, pur essendo comune, era sempre stata utilizzata solo per il passaggio dei veicoli diretti ai garage. La questione è quindi approdata dinanzi alla Suprema Corte.
La decisione della cassazione: nessun diritto esclusivo senza un titolo inequivocabile
La Corte di Cassazione, nel confermare la decisione dei giudici di merito, ha ribadito alcuni principi fondamentali in materia di diritti reali e vita condominiale.
In primo luogo, i giudici di legittimità hanno evidenziato come il diritto di parcheggio su un'area comune, per essere considerato un diritto reale a sé stante (come una servitù), deve essere previsto in maniera inequivocabile nei titoli di proprietà. Nel caso di specie, né l'atto di acquisto dei ricorrenti, né quello dei loro danti causa menzionava un tale diritto. Anzi, precedenti sentenze passate in giudicato avevano già accertato la natura condominiale dell'area e la sua funzione di mero passaggio.
In secondo luogo, la Corte ha chiarito che una scrittura privata tra alcuni condomini e una successiva delibera assembleare non sono sufficienti a costituire un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune, che richiederebbe il consenso unanime di tutti i condomini espresso in forma scritta. La scrittura privata del 1995, secondo la Corte, si limitava a concedere un'autorizzazione temporanea per un accesso pedonale, non un diritto di parcheggio.
Infine, la Suprema Corte ha ritenuto pienamente legittima la delibera condominiale che, pur vietando il parcheggio a tutti, regolamentava l'uso dell'area comune per garantirne il godimento paritario, in questo caso come via di accesso ai garage. L'assemblea, infatti, ha il potere di disciplinare e anche di imporre limitazioni all'uso delle parti comuni per renderlo più ordinato e razionale, senza che ciò costituisca una lesione dei diritti dei singoli condomini.
Cosa chiariesce questa sentenza
La pronuncia della Cassazione è un importante monito per chi acquista un immobile in condominio e per gli amministratori.
Per i condomini: È fondamentale un'attenta analisi dei titoli di provenienza e del regolamento di condominio prima dell'acquisto. La mera consuetudine o presunte autorizzazioni verbali o scritture private non sottoscritte da tutti i condomini non sono sufficienti a fondare un diritto di uso esclusivo su parti comuni, come il parcheggio.
Per gli amministratori: La sentenza conferma il potere-dovere dell'assemblea di regolamentare l'uso delle parti comuni per evitare abusi e garantire il pari godimento a tutti i condomini. Le delibere che introducono limitazioni all'uso, come un divieto di parcheggio in un'area di manovra, sono legittime se non impediscono del tutto l'utilizzo del bene comune.
In un contesto di crescente densità abitativa, la gestione degli spazi comuni, e in particolare dei posti auto, è sempre più cruciale. Decisioni come questa forniscono strumenti giuridici chiari per prevenire e risolvere le controversie, riaffermando il principio che la vita in condominio si fonda sul rispetto delle regole e dei diritti di tutti.