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Nel complesso mondo del diritto immobiliare, le questioni relative alle distanze tra costruzioni sono tra le più comuni e spinose. Spesso, un vicino costruisce un manufatto a pochi centimetri dal confine e sorge la domanda: è legale? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 24628/2025, pubblicata il 05/09/2025) ci offre un'importante lezione sul concetto di "costruzione in aderenza" e chiarisce che non sempre un piccolo distacco può essere tollerato.
Come avvocato che si occupa quotidianamente di queste problematiche, trovo questa pronuncia particolarmente utile per illustrare come un dettaglio apparentemente insignificante possa cambiare le sorti di una causa.
Il Caso: una scala nuova al posto di una vecchia
La vicenda nasce da una lite tra proprietari confinanti riguardo a una scala. I signori Conti e Bertazzoni avevano sostituito una vecchia scala in ferro con una nuova in muratura, costruita a distanza inferiore a quella legale dalla proprietà del vicino, il signor Brunialti.
Inizialmente, i costruttori della scala si erano difesi sostenendo di aver acquisito il diritto a mantenerla in quella posizione per usucapione, dato che la scala precedente si trovava lì da oltre vent'anni. Tuttavia, la Corte d'Appello, decidendo in sede di rinvio dopo una prima cassazione, aveva stabilito che la nuova scala era troppo diversa dalla vecchia (per materiale, dimensioni e volumetria) perché si potesse parlare di usucapione.
A questo punto, per giustificare la ridotta distanza, era stata introdotta una nuova argomentazione: la scala, pur non essendo perfettamente attaccata al muro del vicino, presentava un'intercapedine (un piccolo spazio) talmente modesta da poter essere considerata una "costruzione in aderenza" ai sensi dell'art. 877 del Codice Civile.
La decisione della Corte di Cassazione
È qui che la Suprema Corte interviene con un principio fondamentale. Con l'ordinanza n. 24628/2025, i giudici hanno accolto il ricorso del signor Brunialti, cassando la sentenza d'appello.
La Corte ha ribadito un orientamento già consolidato: una costruzione può essere considerata "in aderenza" anche se presenta un distacco minimo dal fondo vicino, a patto che questo sia dovuto a mere "anomalie edificatorie" e sia facilmente colmabile.
Tuttavia, ha specificato che il giudice non può limitarsi a constatare la modestia dello spazio. Per applicare correttamente l'art. 877 c.c., è necessario effettuare una verifica concreta e doverosa su due punti cruciali:
Autonomia strutturale e statica: La nuova costruzione deve essere completamente autonoma, sia dal punto di vista strutturale che statico, rispetto al muro del vicino. In altre parole, non deve appoggiarsi o scaricare alcun peso sulla proprietà altrui.
Effettivo riempimento dell'intercapedine: Non basta che l'intercapedine sia potenzialmente colmabile. Il giudice deve accertare che le opere di riempimento siano non solo possibili, ma che vengano
effettivamente realizzate in modo da eliminare completamente lo spazio e ripristinare una perfetta aderenza.
Poiché la Corte d'Appello non aveva svolto queste verifiche, la sua decisione è stata annullata e la causa rinviata per un nuovo esame.
Cosa significa questa sentenza per te?
Questa ordinanza ha implicazioni pratiche molto importanti per chiunque si trovi ad affrontare una controversia sulle distanze:
Un piccolo spazio non è irrilevante: Se il tuo vicino costruisce lasciando solo pochi centimetri dal tuo muro, non significa automaticamente che sia nel giusto.
L'onere della prova è a carico di chi costruisce: Chi edifica in presunta "aderenza" deve essere in grado di dimostrare che la sua opera è staticamente autonoma e che lo spazio residuo è stato (o sarà) completamente e correttamente riempito.
Rafforza la tutela del proprietario: Questa pronuncia tutela chi esige il rispetto rigoroso delle distanze legali, impedendo che l'eccezione della "costruzione in aderenza" venga applicata con troppa leggerezza.
In conclusione, le normative sulle distanze sono poste a tutela della sicurezza, della salubrità e del pacifico godimento delle proprietà. Sentenze come questa ci ricordano che le eccezioni vanno interpretate con rigore e che i diritti dei proprietari confinanti meritano una valutazione attenta e concreta.
Se stai affrontando una situazione simile o hai dubbi sulla legittimità di una costruzione vicina, è fondamentale agire tempestivamente. Contattami per una consulenza: analizzeremo insieme il tuo caso per tutelare al meglio i tuoi diritti.