La gestione del condominio in fase di "vacatio", ovvero quel periodo che intercorre tra le dimissioni di un amministratore e la nomina del suo successore, è un tema che suscita frequenti dubbi interpretativi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 2746 del gennaio 2026) ha fatto chiarezza su un punto cruciale: fino a che punto si estendono i poteri dell'amministratore dimissionario? Può questi convocare l'assemblea per approvare il preventivo e il suo stesso compenso?
In questo articolo analizzo i principi confermati dalla Suprema Corte, utili per comprendere meglio l'istituto della prorogatio imperii.
Il caso: dimissioni e convocazione dell'assemblea
La questione nasce da una controversia in cui alcuni condomini impugnavano una delibera assembleare convocata da un amministratore che aveva già rassegnato le proprie dimissioni. I ricorrenti sostenevano che l'amministratore, ormai dimissionario, non avesse più il potere di porre in essere atti di gestione ordinaria – come l'approvazione del preventivo di gestione e del relativo riparto – né di richiedere il pagamento del proprio compenso, dovendosi limitare, secondo la loro tesi, alle sole attività urgenti.
La tesi dei condomini si fondava su una lettura restrittiva dell'art. 1129, comma 8, del Codice Civile, introdotto dalla riforma del 2012, secondo cui alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi, senza diritto a ulteriori compensi.
La continuità della gestione: la prorogatio imperii
La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei giudici di merito, ha respinto le contestazioni dei condomini, ribadendo la piena validità dell'istituto della prorogatio.
Secondo i giudici, anche dopo la riforma del condominio, l'amministratore decaduto o dimissionario conserva i suoi poteri fino alla materiale sostituzione. Questo non avviene per tutelare l'amministratore, ma per garantire l'interesse del condominio alla continuità della gestione essenziale.
In particolare, la Corte ha chiarito che:
I poteri non sono limitati alle urgenze: La prorogatio non è circoscritta alle sole attività urgenti o al mero passaggio di consegne. L'amministratore deve continuare a occuparsi delle attribuzioni indicate dall'art. 1130 c.c., che il legislatore considera imprescindibili per la vita ordinaria del condominio.
Diritto di disporre dei mezzi finanziari: Poiché l'amministratore deve garantire i servizi comuni anche nel periodo interinale, ha il dovere di predisporre il preventivo delle spese e farlo approvare dall'assemblea, provvedendo poi alla riscossione dei contributi.
La volontà dell'assemblea: Se l'assemblea approva il bilancio preventivo e il compenso dell'amministratore in prorogatio, manifesta implicitamente la volontà di continuare ad avvalersi della sua opera fino alla nuova nomina.
L'interpretazione dell'art. 1129 c.c. post-riforma
Un passaggio fondamentale della sentenza riguarda l'interpretazione del "nuovo" articolo 1129 c.c. La Corte specifica che la norma, quando parla di obbligo di eseguire attività urgenti senza compensi ulteriori, non sta limitando i poteri gestori. Tale disposizione serve piuttosto a esplicitare la responsabilità dell'amministratore uscente: egli non può disinteressarsi del condominio se emergono situazioni di emergenza, ma ciò non significa che gli sia inibita la gestione ordinaria (come pagare le bollette o convocare l'assemblea per il bilancio) se l'assemblea non ha ancora nominato un sostituto.
Conclusioni
In sintesi, la giurisprudenza conferma che le dimissioni dell'amministratore non comportano una paralisi del condominio. Fino al passaggio di consegne al nuovo incaricato, l'amministratore uscente ha il dovere e il potere di compiere gli atti necessari alla vita normale dell'ente, inclusa la richiesta del proprio compenso se questo è stato ratificato dalla volontà assembleare.
L'unico limite reale a questi poteri in proroga è una esplicita manifestazione di volontà contraria dell'assemblea, che nel caso esaminato non era presente, avendo i condomini approvato il bilancio all'unanimità dei presenti.
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