La recente sentenza della Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, n. 5355/2026 (pubblicata il 10 marzo 2026), offre l'occasione per tornare su un tema di grande rilevanza pratica nei rapporti di vicinato: i limiti entro cui il comproprietario di un muro divisorio comune può realizzare nicchie, incavi e altre opere al suo interno.
La pronuncia merita attenzione perché risolve un contrasto interpretativo che ha a lungo diviso dottrina e giurisprudenza di merito, riaffermando con chiarezza un principio che tutela in modo equilibrato i diritti di entrambi i comproprietari.
Il caso concreto
La vicenda trae origine da una controversia tra proprietari di immobili confinanti a Portofino. I proprietari di un immobile avevano scoperto che il vicino, titolare del fondo adiacente, aveva realizzato alcune nicchie nei muri perimetrali comuni, scavandole per una profondità superiore alla metà dello spessore della muratura, appropriandosi di fatto di una porzione di muro ricadente nella sfera dell'altro comproprietario.
I danneggiati agivano in giudizio con azione di rivendicazione, chiedendo la chiusura delle nicchie e il risarcimento del danno. Il convenuto, per contro, eccepiva che tali nicchie esistevano da sempre e proponeva domanda riconvenzionale di usucapione.
La causa ha attraversato un iter processuale particolarmente articolato, con una prima sentenza del Tribunale di Genova parzialmente favorevole agli attori, poi annullata in appello per difetto di integrità del contraddittorio (non era stata evocata in giudizio la nuda proprietaria del locale confinante). Riassunto il giudizio, il Tribunale rigettava le domande, ritenendo che il comproprietario potesse eseguire scavi nel muro comune con il solo limite di non comprometterne la stabilità. La Corte d'Appello di Genova confermava tale impostazione.
L'apparente antinomia dell'articolo 884 del codice civile
Il cuore della questione giuridica ruota attorno all'interpretazione dell'articolo 884 del codice civile, norma che disciplina le facoltà del comproprietario sul muro comune.
Il primo comma di tale disposizione consente al comproprietario di costruire in appoggio al muro, di immettervi travi (purché mantenute a distanza di cinque centimetri dalla superficie opposta) e di attraversarlo con chiavi e catene di rinforzo. Prevede inoltre la facoltà dell'altro comproprietario di chiedere la riduzione di tali elementi sino alla metà dello spessore del muro, qualora intenda a propria volta collocare una trave, aprire un incavo o appoggiare un camino nello stesso punto.
Il secondo comma, invece, stabilisce il divieto di fare incavi nel muro comune o di eseguirvi opere che ne compromettano la stabilità o lo danneggino.
Da questa struttura normativa emerge quella che la Cassazione definisce un'apparente antinomia: gli incavi sembrerebbero al contempo consentiti dal primo comma (che presuppone la possibilità di aprirli) e vietati dal secondo.
Le due tesi a confronto
La sentenza ricostruisce con precisione le due correnti interpretative che si sono confrontate su questo punto.
Secondo una prima tesi, seguita anche da parte della giurisprudenza di merito e fatta propria dai giudici genovesi nei gradi precedenti, gli incavi e le nicchie possono essere liberamente realizzati da ciascun comproprietario, con l'unico limite di garantire la stabilità del muro e di non arrecarvi danni. In questa prospettiva, il divieto del secondo comma opera soltanto quando l'opera compromette concretamente la solidità della struttura.
La seconda tesi, invece, muove dalla considerazione che l'articolo 884 costituisce norma speciale rispetto alla disciplina generale della comunione. L'elencazione delle facoltà ivi previste (appoggio di costruzioni, immissione di travi, attraversamento con chiavi e catene) deve intendersi come tassativa. Al di fuori di queste ipotesi, valgono le regole generali sulla comunione, e in particolare il principio del pari uso. Pertanto, la realizzazione di nicchie e incavi sarebbe consentita solo entro il limite della metà dello spessore del muro.
La soluzione della Cassazione
La Suprema Corte accoglie la seconda interpretazione, dando continuità alla propria giurisprudenza risalente (in particolare alla sentenza n. 2362/1970) e sviluppando un ragionamento sistematico di notevole ampiezza.
Il percorso argomentativo si articola su diversi piani.
In primo luogo, la Corte valorizza il collegamento tra l'articolo 884 e l'articolo 880 del codice civile, che sancisce la presunzione di comunione del muro divisorio per tutta la sua estensione. La comunione riguarda l'intera struttura e opera in relazione a ciascun singolo punto del muro: in ogni punto, dunque, deve essere assicurato il pari diritto di uso dei due comproprietari. Se uno dei comproprietari potesse scavare una nicchia oltre la metà dello spessore, priverebbe l'altro della possibilità di esercitare un corrispondente diritto in quel medesimo punto.
In secondo luogo, la Cassazione individua un argomento decisivo nel collegamento con l'articolo 881, secondo comma, del codice civile. Questa norma contempla una presunzione di proprietà esclusiva del muro in favore di chi abbia dalla propria parte vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro. La presenza di tale presunzione nel sistema del codice dimostra, secondo la Corte, che la nicchia aperta nel muro comune non possa di norma superare la metà del suo spessore: altrimenti scatterebbe la presunzione di proprietà esclusiva, con evidente contraddizione rispetto al regime di comunione.
La Corte respinge inoltre l'obiezione secondo cui, poiché la comunione opera per l'intera estensione del muro, l'apertura di una nicchia in un punto non priverebbe l'altro comproprietario del diritto di aprirne altre in punti diversi. Questo argomento viene definito fallace: la valutazione sulla coesistenza dei diritti deve essere condotta in relazione a qualsiasi punto della muratura, non soltanto rispetto ad essa nel suo complesso.
La distinzione tra muro divisorio e muro condominiale
Un passaggio rilevante della motivazione riguarda la distinzione tra la disciplina del muro divisorio tra proprietà confinanti e quella del muro condominiale.
La Cassazione precisa che le regole sull'uso delle cose comuni tra condomini non sono automaticamente estensibili alla comunione del muro divisorio. Nel condominio si possono configurare interessi diversi tra i vari partecipanti, in relazione alla conformazione e struttura dell'edificio, che possono giustificare un uso non perfettamente paritetico delle parti comuni. Nella comunione del muro divisorio, invece, gli interessi dei comproprietari si esauriscono nell'utilizzazione del muro stesso, senza che si possa ipotizzare un uso non paritetico della struttura.
La Corte richiama in proposito la propria giurisprudenza secondo cui il regime del muro tra proprietà confinanti, regolato dall'articolo 884 con attribuzioni di facoltà specifiche, differisce dal regime del muro condominiale, dove l'utilizzazione è consentita in conformità alla destinazione propria della cosa e nel rispetto del pari diritto degli altri condomini.
Il principio di diritto
La sentenza cassa la decisione della Corte d'Appello di Genova e rinvia la causa per una nuova valutazione, enunciando il seguente principio di diritto:
la disciplina prevista per il muro divisorio comune dall'articolo 884, primo e secondo comma, del codice civile, prevale sul principio di cui all'articolo 1102, in quanto costituisce norma speciale specificamente applicabile alla comunione del muro. Dal combinato disposto dell'articolo 884 e dell'articolo 881, secondo comma, discende che ciascun comproprietario del muro puo far valere, in sede possessoria o petitoria, il proprio diritto a che le travi, chiavi o catene di rinforzo infisse, le altre infissioni, le nicchie e gli incavi aperti dall'altro comproprietario non eccedano, come profondita, il limite della meta dello spessore del muro, ovvero che esse siano eliminate o chiuse qualora, ancorche non eccedenti tale limite, compromettano la stabilita del muro o lo danneggino in altro modo.
Considerazioni conclusive
La pronuncia riveste un'importanza pratica significativa per tutti i rapporti di vicinato in cui esista un muro comune. Il principio enunciato dalla Cassazione chiarisce in modo definitivo che il comproprietario del muro divisorio non gode di una libertà illimitata nell'eseguire opere al suo interno, ma incontra un duplice limite: da un lato, non puo spingersi oltre la meta dello spessore della muratura; dall'altro, anche entro tale limite, non puo compromettere la stabilita del muro o danneggiarlo.
La decisione valorizza inoltre il profilo della tutela, riconoscendo al comproprietario leso la possibilita di agire sia in sede petitoria che possessoria, ampliando cosi gli strumenti a disposizione di chi subisca un'invasione della propria sfera di comproprietà.
Questa analisi dimostra la complessita della materia dei rapporti di vicinato e della comunione del muro divisorio. Una consulenza professionale e fondamentale per valutare correttamente le singole situazioni e individuare gli strumenti di tutela piu adeguati.