Nel mondo dell'edilizia e del diritto, non tutti gli spazi sono uguali. Una distinzione fondamentale, che può costare caro in termini di sanzioni o demolizioni, è quella tra porticato e veranda aggettante. Capire la differenza è cruciale, soprattutto quando si tratta di rispettare le distanze legali tra le proprietà. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18826 del 10 luglio 2025, ha ribadito un principio chiave in materia: la chiusura di una veranda aggettante è spesso considerata una "nuova costruzione" e deve rispettare le distanze minime, a differenza della chiusura di un porticato preesistente.
Il Caso che ha Fatto Giurisprudenza: La Controversia tra Vicini
Immaginate due vicini che si scontrano in tribunale. Siamo nel 2014, e una coppia cita in giudizio i confinanti per opere edilizie ritenute abusive e non conformi alle distanze: una finestra troppo vicina, un porticato originariamente aperto e poi chiuso con una vetrata, e una veranda-giardino d'inverno realizzata chiudendo un terrazzo. Gli attori chiedono la demolizione e il risarcimento dei danni.
Il Tribunale, in prima battuta, dà ragione ai convenuti, ritenendo le opere legittime. La Corte d'Appello conferma questa decisione, aggiungendo anche una condanna per spese legali a carico degli attori. In particolare, per il portico, i giudici di secondo grado avevano ritenuto che la chiusura non avesse aumentato il volume né modificato il perimetro, rientrando nella sagoma edilizia preesistente e, quindi, non soggetta alle distanze. Anche la terrazza sopraelevata, chiusa a veranda, era stata considerata parte integrante dell'edificio e non una nuova costruzione.
La Svolta della Cassazione: Quando una Terrazza Chiusa Diventa "Nuova Costruzione"
La Suprema Corte ha ribaltato il verdetto della Corte d'Appello, ritenendo errata l'esclusione della terrazza chiusa dall'obbligo di rispettare la distanza minima di cinque metri dal confine.
La Cassazione ha chiarito che il principio del "vuoto per pieno" (che considera uno spazio come "costruzione" anche se parzialmente aperto) si applica solo a strutture tridimensionali ben definite, come i porticati dotati di copertura, pilastri o pareti verticali e pavimentazione. Non può valere per terrazze sporgenti che non presentano queste caratteristiche. L'esistenza di un semplice zoccolo o solaio seminterrato non basta a considerare uno spazio come "costruzione effettiva" ai fini delle distanze. Per derogare alle regole sulle distanze, servono elementi visibili e strutturali (muri, pilastri, tetto) che definiscano una chiara "sagoma" edilizia.
Porticato e la Regola del "Vuoto per Pieno": Cosa Significa?
La giurisprudenza è concorde: un porticato aperto, anche se privo di pareti laterali, è considerato una costruzione piena per il calcolo delle distanze legali tra edifici. Questo proprio in virtù del principio del "vuoto per pieno", che riconosce il volume delimitato da pilastri, copertura e pavimentazione come già esistente e rilevante urbanisticamente.
In pratica, se il porticato ha una struttura con pilastri allineati alla facciata, la sua successiva chiusura con pareti (la cosiddetta "tamponatura") non modifica le distanze. La facciata rimane sulla stessa linea, cambiando solo il volume interno. Non si potrà, quindi, chiedere la demolizione dell'opera, a meno che non ci sia già una violazione delle distanze minime preesistente. Numerose sentenze (Cass. civ. n. 27418/2005, Cass. civ. n. 18119/2013, Cons. St. n. 7344/2021) confermano che il porticato rientra nel calcolo delle distanze.
Veranda Aggettante: La Trappola delle Distanze Legali
La situazione cambia radicalmente per una veranda scoperta che sporge dalla facciata dell'edificio (in "aggetto") e non ha pilastri o tettoia a definirne una volumetria preesistente. In questo caso, la sua chiusura è equiparata a una nuova costruzione. Questo significa che la veranda dovrà rispettare tutte le distanze minime previste dalla legge.
Per "nuova costruzione", in materia di distanze, si intende non solo un fabbricato realizzato da zero, ma anche qualsiasi modifica nella volumetria di un edificio preesistente che ne aumenti la sagoma d'ingombro, incidendo sugli spazi tra gli edifici. La chiusura di una terrazza con muratura, ad esempio, trasforma irreversibilmente il territorio ed è soggetta all'obbligo di rispetto delle distanze minime (Tar Toscana n. 175/2020, Tar Lombardia n. 646/2018).
Attenzione alla Prescrizione: Il Diritto alla Demolizione non Scade (Quasi Mai)
Un aspetto fondamentale da ricordare è che il diritto del proprietario confinante di chiedere la demolizione di una costruzione che non rispetta le distanze legali non si prescrive. Questo perché è considerato un diritto reale legato alla proprietà e può essere esercitato in qualsiasi momento.
C'è però un'eccezione importante: l'usucapione. Se il vicino mantiene la costruzione a distanza inferiore per almeno vent'anni, in modo visibile e stabile, può acquisire per usucapione il diritto a mantenere l'opera in quella posizione (Cass. civ. n. 25843/2023). È importante sottolineare che questo non è un accordo tra privati per derogare alle distanze (cosa vietata), ma risponde all'esigenza di dare certezza ai rapporti giuridici nel tempo. L'abuso edilizio, ovvero la mancanza di permesso, non impedisce l'usucapione, poiché riguarda il rapporto con la pubblica amministrazione e non quello tra privati.
Conclusioni: Agire con Consapevolezza
La sentenza della Cassazione n. 18826/2025 sottolinea l'importanza di una corretta pianificazione edilizia e del rispetto delle normative sulle distanze. La distinzione tra porticato e veranda aggettante non è un dettaglio burocratico, ma un fattore determinante per la legittimità degli interventi e per evitare lunghe e costose controversie legali. Prima di chiudere un qualsiasi spazio, è sempre consigliabile consultare un professionista per verificare la conformità alle normative vigenti.
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