Il recesso anticipato dal contratto di locazione è una facoltà importante per il conduttore, ma non è priva di regole. Il conduttore può recedere prima della scadenza naturale del contratto solo in presenza di "gravi motivi". Un orientamento giurisprudenziale sempre più consolidato, supportato dalla recente sentenza n. 6756 del 4 maggio 2023 del Tribunale di Roma, chiarisce un aspetto cruciale: il locatore ha l'obbligo di contestare in modo tempestivo e specifico i motivi addotti dal conduttore per il recesso.
Il caso: una controversia complessa
La sentenza del Tribunale di Roma prende in esame un caso articolato. Un conduttore, dopo aver lasciato un appartamento, ha convenuto in giudizio il locatore per ottenere la restituzione di una parte del canone, ritenuto nullo, e del deposito cauzionale. Il locatore, a sua volta, ha risposto con una serie di richieste riconvenzionali, tra cui il risarcimento dei danni all'immobile e del mancato guadagno per il recesso anticipato del conduttore, contestando per la prima volta l'esistenza dei "gravi motivi".
La decisione del Tribunale: la contestazione tardiva
Il giudice ha ritenuto legittimo il recesso del conduttore, nonostante la contestazione del locatore. La motivazione di questa decisione si basa su un principio fondamentale: il locatore ha contestato i "gravi motivi" solo nella comparsa di costituzione e risposta, ovvero in un momento giudicato tardivo.
Secondo il Tribunale, che ha richiamato l'orientamento della Cassazione, la necessità per il conduttore di indicare i motivi del recesso deve essere bilanciata dall'obbligo del locatore di contestarli in modo tempestivo. Questo principio è volto a garantire un equilibrio di diritti e interessi, promuovendo la correttezza dei comportamenti economici e la certezza delle situazioni giuridiche.
Nel caso specifico, la locatrice aveva ricevuto la comunicazione di recesso per "sopravvenuti problemi di salute" con una lettera inviata circa un anno prima dell'avvio della causa. La sua mancata contestazione immediata ha reso il recesso pienamente valido agli occhi del giudice.
Gli altri aspetti della sentenza
Oltre alla questione del recesso, la sentenza ha affrontato altri punti importanti:
Nullità del canone: Il Tribunale ha accertato che il canone pattuito era superiore a quello stabilito dagli accordi territoriali per la tipologia contrattuale scelta (legge n. 431/1998, art. 2, comma 3), dichiarando la clausola nulla e condannando il locatore alla restituzione della somma indebitamente percepita.
Risarcimento dei danni: Il locatore ha ottenuto un parziale risarcimento per i danni causati all'immobile. La CTU ha infatti stabilito che le macchie di muffa e umidità erano dovute a una "scarsa areazione dei locali", responsabilità del conduttore, il quale è stato quindi condannato a risarcire una parte delle spese di ripristino.
Conclusioni: un monito per i locatori
Questa sentenza rafforza l'importanza per i locatori di agire con prontezza. Quando un conduttore comunica il recesso anticipato, citando i "gravi motivi", è cruciale che il locatore valuti immediatamente tali motivazioni e, se le ritiene infondate, le contesti in modo formale e tempestivo. Una contestazione tardiva, presentata solo in sede giudiziale, rischia di essere considerata irrilevante, vanificando la possibilità di richiedere risarcimenti per il mancato preavviso o per il mancato guadagno derivante dalla risoluzione anticipata del contratto.
Per evitare spiacevoli sorprese, è sempre consigliabile rivolgersi a un legale per gestire correttamente la fase di recesso e tutelare i propri interessi.