Quando un'attività commerciale in un condominio causa rumori o altre molestie che rendono la vita impossibile, chi ne è responsabile? La risposta è meno semplice di quanto sembri, come dimostra un recente caso trattato dalla Corte Suprema di Cassazione.
La sentenza n. 23881/2025, pubblicata il 26 agosto 2025 , riguarda un caso che ha visto due proprietari di un appartamento rivolgersi alla giustizia. Il loro immobile era situato sopra un'attività di ristorazione che vendeva kebab. Secondo i proprietari, l'attività, gestita da un inquilino di una società di locazione, era la fonte di "immissioni intollerabili". I ricorrenti sostenevano che il locale restasse aperto fino a tarda notte e che gli avventori facessero schiamazzi.
Inizialmente, i due proprietari si sono rivolti sia al locatore dell'immobile, la società di locazione, sia al condominio stesso, oltre che al gestore del ristorante. Il Tribunale di Asti ha dato ragione ai ricorrenti, ma solo nei confronti del gestore del ristorante, riconoscendo l'illegittimità del suo comportamento. La decisione del tribunale è stata confermata in appello. Secondo i giudici, il locatore non poteva prevedere le molestie e il condominio non era tenuto a intervenire o a rispondere delle azioni del suo inquilino.
I due proprietari si sono rivolti alla Corte di Cassazione, sostenendo che la società locatrice e il condominio dovessero ritenersi responsabili delle immissioni intollerabili.
La decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei due proprietari. La decisione si basa su due punti principali:
Responsabilità del locatore: La Corte ha chiarito che il proprietario di un immobile è responsabile per i danni causati da un inquilino solo se ha contribuito attivamente all'illecito, e non per aver omesso di inviare una diffida all'inquilino. La responsabilità si configura solo se il proprietario, al momento della locazione, poteva prevedere con ordinaria diligenza che l'inquilino avrebbe causato immissioni nocive. Nel caso specifico, la Corte ha concluso che il proprietario non poteva prevedere che il conduttore avrebbe svolto un'attività più rumorosa rispetto a quella concordata nel contratto, e dunque non è stato ritenuto responsabile.
Responsabilità del condominio: Per quanto riguarda il condominio, la Corte ha stabilito che la responsabilità di far rispettare il regolamento condominiale spetta all'amministratore, non all'intero condominio in quanto tale. L'amministratore ha il compito di vigilare e, se necessario, agire in giudizio per garantire l'osservanza del regolamento. Di conseguenza, un'eventuale negligenza ricade sull'amministratore, non sul condominio nella sua interezza.
In conclusione, la sentenza della Cassazione ha ribadito un principio importante: la responsabilità per le immissioni intollerabili spetta a chi le produce. Il locatore può essere ritenuto responsabile solo se ha concorso attivamente alla realizzazione del danno, mentre per il condominio la responsabilità ricade sull'amministratore che non ha vigilato.